Haus geerbt?

Die wichtigsten Punkte, die Sie beim Immobilien-Erbe beachten sollten

Ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung zu erben, kann im besten Fall eine frohe Botschaft sein. Doch mit dem Erbe geht Verantwortung einher, die viele Fragen aufwirft: ist die Immobilie wertbringend oder eine finanziele Belastung? Was will ich mit der Immobilie machen? Welche Steuern kommen auf mich zu? Was ist im Falle einer Erbengemeinschaft?

Damit Sie die Immobilien-Erbschaft gelassen angehen können, ohne den Überblick zu verlieren,  haben wir die wichtigsten, zu beachtenden Punkte für Sie zusammengetragen.

  • Immobilienerbe – die ersten Schritte, kurz erläutert
  • Wer ist erbberechtig? Welche Erbanteile stehen jedem zu?
  • Problematik bei der Erbengemeinschaft
  • Wieviel ist mein Haus wert? Verkehrswert der Immobilie ermitteln
  • Wie hoch sind die Erbschaftssteuern? Gibt es einen Freibetrag?
  • Erbe ausschlagen oder nicht?
  • Geerbte Immobilie verkaufen
  • Geerbte Immobilie vermieten

Immobilienerbe – die ersten Schritte, kurz erläutert

Bevor voreilige Entscheidungen getroffen werden, sollte zunächst eine Bestandsaufnahme der Gegebenheiten gemacht machen.

  • Falls kein Testament vorhanden, stellen Sie fest, wer erbberechtigt ist.
  • Machen Sie sich ein klares Bild von der Immobilie. In welchem Zustand ist die Immobilie? Ist sie vermietet? Besteht eine abzuzahlende Hypothek, Grundschulden oder sonstige Dienstbarkeiten?
  • Lassen Sie den Verkehrswert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks von einem Markler ermitteln.
  • Berechnen Sie die resultierenden Steuerpflichten
  • Lassen Sie sich ins Grundbuch eintragen (die Frist in Österreich beträgt 1 Jahr)

Sobald Sie sich ein klares Bild vom Sachverhalt des Erbes geschaffen haben, wird es Ihnen leichter fallen, zu entscheiden was mit der Immobilie passieren soll. Folgende Möglichkeiten bestehen:

  • Erbe ausschlagen
  • Immobilie verkaufen
  • Immobilie vermieten
  • Immobilie selbst beziehen



In Folgenden Schritten werden die einzelnen Punkte und Entscheidungshilfen tiefer erläutert.

Wer ist erbberechtig? Welche Erbanteile stehen jedem zu?


Wer ist erbberechtig?

Welche Erbanteile stehen jedem zu?

Am unkompliziertesten wird das Erbe mit einem Testament bestimmt. Hat der/die Verstorbene jedoch kein Testament aufgelegt, wird das Erbe durch die Erbfolge bestimmt.


Die Erbfolge ohne Testament, für Immobilien in Österreich, ergibt sich wie folgt:


  1. Erste Linie gesetzlicher Erben
  • Ehegatte/die Ehegattin oder der eingetragene Partner
  • Nachkommen des Verstorbenen (Kinder, Enkel oder Urenkel)

  1. Zweite Linie gesetzlicher Erben
  • Eltern des Verstorbenen
  • Nachkommen der Eltern des Verstorbenen

  1. Dritte Linie gesetzlicher Erben
  • Großeltern des Verstorbenen
  • Nachkommen der Großeltern des Verstorbenen

  1. Vierte Linie gesetzlicher Erben
  • Urgroßeltern des Verstorbenen

Findet sich keiner der oben genannten Verwandten, fällt das Erbe auf den Lebensgefährten/die Lebensgefährtin des Verstorbenen.

Bei mehreren möglichen Erben, wird das Erbe anteilig aufgeteilt.

Die Erbanteile ergeben sich wie folgt: Hat der/die Verstorbene mehrere Kinder, erwerben diese das Erbe zu gleichen Teilen. Gibt es eine/n Ehepartner/in, erbt diese/r neben den Kindern ein Drittel der Verlassenschaft. Wenn keine Kinder vorhanden sind, dann neben der 2. Linie zwei Drittel. Wenn diese nicht vorhanden, bekommt der/die Eherpartner/n das gesamte Erbe.

Problematik bei der Erbengemeinschaft


Problematik bei der Erbengemeinschaft

Ein Haus wurde vererbt und es gibt mehrere Erbberechtigte? Die resultierende Erbgemeinschaft muss nun gemeinsam beschließen, was mit dem Immobilien-Erbe geschehen soll. Verkauf? Vermietung? Bezug? Oder doch das Erbe ausschlagen? Sind sich alle einer Meinung, kann der etwaig entstehende Gewinn gerecht geteilt werden.

Sind sich die Erben jedoch uneinig, kann die Verwaltung des Erbes kompliziert werden.

Kommt es zu keiner Einigung, muss die Teilung gerichtlich entschieden werden. Hierfür muss zunächst eine Teilungsklage eingereicht werden. Wenn irgend möglich, wird dann versucht die Immobilie in selbstständige Einheiten aufzuteilen. Bei unbebauten Grundstücken ist dies logischerweise am einfachsten, doch auch bei Häusern ist dies möglich, indem z.B. ein weiterer Hauseingang gebaut wird und somit die Einheiten getrennt werden.

Beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft lohnt es sich, einen erfahrenen Markler zu Rate zu ziehen. Nicht nur dann, wenn die Immobilie als Ganzes verkauft wird, sondern auch, wenn aus einer Immobilie mehrere selbstständige Einheiten entstehen sollen.

Ein/e Immobilienberater/in hilft dabei, den Wert der Einheiten fair und gleichwertig zu erschließen.  Hier muss nicht nur die Größe, sondern auch Faktoren wie zB. Sonnenseiten, Wohn- und Nutzflächen oder eventuelle Lärmbelästigung mit einbezogen werden.

Wieviel ist mein Haus wert? Verkehrswert der Immobilie ermitteln


Wieviel ist mein Haus wert?

Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Egal ob Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder das Erbe ausschlagen wollen, sollten Sie sich an den Markler ihres Vertrauens wenden. Hier bekommen Sie fundierte Wertgutachten ihrer Immobilie. Das Fachwissen über Beschaffenheit der Immobilie, eventuelle Renovierungsbedürftigkeit und das Einbeziehen der Örtlichkeiten und Mietspiegel wird es Ihnen ermöglichen einen genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Dies ist eine wichtige Grundlage für alle weiteren Schritte.


Falls Ihre Immobilie in Salzburg oder Umgebung liegt und Sie nach einem Markler suchen, würden wir uns freuen Ihnen mit unserem Experten Team zur Seite zu stehen. Ob Wertgutachten, Vermietung oder Verkauf von Immobilien - bei uns werden Sie persönlich und kompetent beraten und unterstützt. Zusammen ermitteln wir den Verkehrswert ihrer Immobilie.

Wie hoch sind die Erbschaftssteuern? Gibt es einen Freibetrag?

Um vorab bereits eine ungefähre Richtlinie für den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren, benutzen Sie gerne unseren Wertrechner:

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Wie hoch sind die Erbschaftssteuern?

Gibt es einen Freibetrag?

Was viele nicht wissen: rein rechtlich gesehen wurde die Erbschaftssteuer sowie die Schenkungssteuer im Jahr 2008 in Österreich abgeschafft. Abgelöst wurden sie von der Grunderwerbssteuer, welche quasi jetzt für die Erbschaftsteuer steht und auch gerne noch als solche bezeichnet wird.

Ausschlaggebend für die Berechnung der Grunderwerbssteuer ist der Wert der Immobilie/Grundstück. Dies entspricht generell: 0,5%: bis 250.00 Euro 2%: für die nächsten 150.000 Euro 3,5%: über 400.000 Euro.

Ist es dem Erbe nicht möglich dieses Geld aufzubringen, gibt es Möglichkeiten die Erbschaftssteuer zu senken. Beispielsweise indem nur 60% des Immobilienwerts besteuert werden.

Leicht abweichende Berechnungen der Grunderwerbssteuer können sich ergeben, wenn z.B. die Immobilie vermietet ist oder vom Erben selbst bewohnt wird. Handelt es sich, wie bei einer Immobilie, um größere Erbsummen, lohnt es sich eine Rechtsberatung aufzusuchen, welche zu jedem individuellen Fall Aufschluss geben kann.

Erbe ausschlagen oder nicht?


Erbe ausschlagen oder nicht?

Ein Blick ins Grundbuch ist unabdingbar vor Antreten eines Erbes. Es gibt Aufschluss darüber, ob die Immobile mit einer Hypothek, Grundschulden oder sonstigen Dienstbarkeiten belastet ist. Sobald das Erbe angetreten wird, übernimmt man es samt offener Schulden. In manchen Fällen sind diese so hoch, dass das Ausschlagen des Erbes leider sinnvoll ist. Auch hierfür ist es wichtig, sich vorher genau über den Verkehrswert der Immobilie beraten zu lassen. In den meisten Fällen übersteigt dieser die Summe der Schulden und es lohnt sich das Erbe trotz Hypotheken anzutreten.

Die Frist für die Entscheidung betrifft mindestens 4 Wochen nach Aufforderung und kann (nur mit erheblichen Gründen) auf bis zu einem Jahr verlängert werden.

Geerbte Immobilie verkaufen


Geerbte Immobilie verkaufen

Sie haben festgestellt, dass Ihre Immobilie nach Abzug der Grunderwerbssteuer und (falls vorhanden) Hypothek o.ä. eine wertbringende Immobilie ist und nun möchten Sie sie verkaufen. Falls Sie sich vorher noch nicht mit einem Markler in Verbindung gesetzt haben, wäre nun der richtige Zeitpunkt. Suchen Sie sich einen Markler, der ihre Immobilie attraktiv in Szene setzt und ein individuelles, persönliches Inserat erstellt. So fühlen Sie sich nicht nur in guten Händen, sondern erhöhen zudem Ihre Verkaufschancen.


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Wir von Bamberger Immobilien würden Sie gerne persönlich beraten.


Geerbte Immobilie vermieten


Geerbte Immobilie vermieten

Wenn Sie die geerbte Immobilie nicht selbst beziehen oder verkaufen möchten, dann wäre die Vermietung eine weitere Option. Besonders bei einer guten Lage und gepflegten Immobilie stellt diese Option eine regelmäßige Einnahmensquelle dar, mit der ggf. auch etwaige mitvererbte Schulden abbezahlt werden können. Auch im Falle einer Erbengemeinschaft, ist dies eine gute Möglichkeit allen Beteiligten einen fair geregelten Gewinn, durch Aufteilung der Miete, zu ermöglichen.

Wenn Sie für die Vermietung einen Markler aufsuchen, achten Sie darauf, dass er/sie auf Ihre persönlichen Anforderungen und Bedürfnisse eingeht. Besprechen Sie Ihre Umstände und was Ihnen bei der Vermietung Ihrer Immobilie wichtig ist. Der/die Markler/in kann so ein individuelles Angebot erstellen und im nächsten Schritt die passenden Mieter für Sie finden.

Vielleicht ist das Haus oder die Wohnung sogar bereits vermietet bevor Sie Ihr Erbe antreten. Dann sollten Sie in den Mietvertrag schauen und das Mietverhältnis überprüfen. Was sind die Konditionen und Kündigungsfristen beider Parteien? Zahlt der Mieter regelmäßig Miete? Sollte der Mietpreis angepasst werden? Auch hier kann Ihnen ein/e Markler/in zur Beratung beiseite stehen.



Sprechen Sie unser Experten Team von Bamberger Immobilien gerne an, wenn Sie weitere Fragen haben oder wir ihr Partner bei Ihrer Erbschafts-Angelegnheit werden dürfen.



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