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Wissenswertes über die Immobilienertragsteuer

Wissenswertes über die Immobilienertragsteuer

Wir haben uns wieder auf die Suche nach spannenden und wissenswerten Themen für unser Journal gemacht und sind auf das Thema Immobilienertragsteuer gestoßen.

Hierzu konnten wir unseren sehr geschätzten Kooperationspartner Herrn Mag. Dr. Harald Schlager von der G&S Steuerberatungskanzlei in Oberndorf für ein Interview gewinnen.

Mag. Dr. Schlager

Die Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Einkommensteuer. Davor war bei der Veräußerung von Immobilien lediglich eine Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten.

Wann fällt die Steuer an?

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge von Immobilien. Bei Schenkungen und Erbschaften fällt mangels eines Veräußerungserlöses keine Steuer an.
Als Grundstücke im Sinne des § 30 Einkommensteuergesetzes zählen Grund und Boden, Wohngebäude, Eigentumswohnungen und sogenannte grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).

Wie hoch ist der Steuersatz?

Seit 2016 unterliegen Einkünfte einem besonderen Steuersatz von 30% (vgl. § 30a EstG). Davor waren es 25%. Diese einmalige Besteuerung des Veräußerungsvorgangs hat auf die Besteuerung des restlichen Einkommens keine Auswirkung und wirkt nicht progressionserhöhend.
Allerdings kann auf Antrag des Steuerpflichtigen eine Versteuerung über den Tarifsteuersatz vorgenommen werden (Regelbesteuerungsoption). Sinnvoll ist das, wenn die anderen laufenden Einkünfte samt Veräußerungsgewinnen niedriger als mit durchschnittlich 30 Prozent besteuert werden.

Wie wird die Immobilienertragsteuer beim Immobilienverkauf berechnet?

Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Es gibt grundsätzlich 2 Berechnungsvarianten. Zum einem die Pauschalberechnungsvariante gemäß
§ 30 Abs 4 EStG und zum anderen die Regelbesteuerung gemäß § 30 Abs 3 EstG. Die Pauschalberechnung wird für Altgrundstücke und die Regelbesteuerung für Neugrundstücke angewendet. Hier besteht auch wieder, wie bei der Pauschalberechnung, die Option die Regelbesteuerungsvariante anzuwenden (sinnvoll, wenn hier weniger herauskommt).
Der Veräußerungserlös (= Kaufpreis) ist immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die Ermittlung der Anschaffungskosten gibt es eine Unterscheidung in Alt-Grundstücke und Neu-Grundstücke.
Für die korrekte Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31.03.2012 steuerverfangen war. Also ob die „alte Spekulationsfrist“ von 10 Jahren abgelaufen war. Vereinfachend ist zu sagen, dass alle Gebäude, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, Altgrundstücke sind. Anschaffungen ab dem 01.04.2002 gelten als Neugebäude.


Neugrundstücke
Bei Neugrundstücken werden die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen. Unter Umständen können diese adaptiert werden (Herstellungsaufwendungen erhöhen die Anschaffungskosten und vermindern somit den Veräußerungsgewinn; eine bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibung vermindert die Anschaffungskosten wieder).


Rechenbeispiel:
Verkauf von einem im Jahr 2013 angeschafften Ferienhaus. Anschaffungskosten waren 150.000,--; Veräußerung um 200.000,--; Das ergibt einen Mehrerlös von 50.000,--. Diese 50.000,-- werden mit 30% versteuert. Das ergibt eine Steuerbelastung von 15.000,--


Altgrundstücke
Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt. Die verbleibenden 14% werden mit dem besonderen Steuersatz von 30% ImmoEst belastet. Effektiv kommt es somit zu einer Steuerbelastung von 4,2%


Rechenbeispiel:
Veräußerungserlös 100.000  abzüglich 86% ergibt EUR 14.000,-- (fiktive Anschaffungskosten); 30% von 14.000,-- ergibt 4.200,-- an ImmoEst.
Probe: 100.000 x 4,2% = 4.200,--

Was ist bei Umwidmungen zu beachten? Was ist die Umwidmungssteuer?

Zu beachten sind zudem Fälle, bei denen vor dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland stattgefunden hat. Hier werden die Anschaffungskosten statt mit den oben erwähnten 86% nur mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch wird die durch die Umwidmung einhergehende Wertsteigerung miterfasst. Umgangssprachlich wird dies häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet
Rechenbeispiel: Veräußerungserlös € 100.000.,-- abzüglich 40% ergibt 60.000,-- davon 30% ergeben EUR 18.000,--

Wann wird man von der Immobilienertragsteuer befreit? Gibt es Ausnahmen?

Ja! Steuerfrei sind Veräußerungen von Eigenheimen/Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz gedient haben oder Gebäude, die selbst hergestellt wurden.
Hauptwohnsitzbefreiung: Hier gibt es 2 Varianten um steuerfrei veräußern zu können. Entweder das Gebäude diente seit der Anschaffung durchgehend mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz oder der Verkäufer hat innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend in dem Haus/Wohnung gewohnt. Wichtig ist, dass der Hauptwohnsitz nach der Veräußerung aufgegeben wird. Befreit sind sowohl die Veräußerung des Grundes und Boden (Begrenzung bis 1000m²) als auch das Gebäude.

Herstellerbefreiung: Wurde das Gebäude (!) selbst hergestellt, so bleibt dies steuerfrei. Grund und Boden ist jedoch steuerpflichtig. Selbst hergestellt heißt, dass der Bauherr das finanzielle Risiko trägt. Zur Erstellung dürfen beauftrage Unternehmer eingesetzt werden.

Treffen beide Befreiungen aufeinander, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.
Weitere Befreiungen gibt es bei Enteignungen und bei gewissen Tauschvorgängen. Diese haben aber in der Praxis wenig Bedeutung.

Wer ist für die Einhebung der Immobilienertragsteuer verantwortlich?

Die Einhebung /Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen erfolgt durch Parteienvertreter (Notar; Rechtsanwälte). Der vom Parteienvertreter selbst berechnete Betrag wird an das Finanzamt abgeführt und ist am 15. Tag des zweitfolgenden Monats zu bezahlen. Eine Aufnahme in die jährliche Einkommensteuererklärung muss nicht mehr erfolgen (Endbesteuerungswirkung).
Eine Aufnahme in die Einkommensteuererklärung ist allerdings möglich und dann sinnvoll, wenn in dem Jahr mehrere Veräußerungsvorgänge stattgefunden haben und bei einer Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt. Durch die sogenannte Veranlagungsoption kann der entstandene Gewinn mit dem Verlust ausgeglichen werden und somit Steuer gespart werden.

Wir sind für Sie da

Um Ihnen den perfekten Service aus einer Hand bieten zu können, arbeiten wir ausschließlich mit Profis ihres Faches zusammen. Durch diese Beziehungen profitieren all unsere Kunden!
Immobilienangelegenheiten sind Vertrauensangelegenheiten. Vertrauen Sie nur den Besten!
Wir sind jeden Tag darum bemüht, Sie bestmöglich zu beraten!
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Wir sind für Sie da und beraten Sie gerne!


Ihr Team von BAMBERGER IMMOBILIEN

Quellen:

ISTOCK

Herr Mag. Dr. Harald Schlager von der G & S Steuerberatungskanzlei




Last modified onDienstag, 05 Februar 2019 11:09
Sophia

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