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Erben einer Immobilie

Um unseren Kunden stets den besten Service bieten zu können, sind wir darum bemüht, mit den besten Partnern zusammenzuarbeiten. Das aktuelle Thema in unserem Journal ist das „Erben einer Immobilie“.

Hierzu haben wir unseren sehr geschätzten Kooperationspartner und Notarsubstituten Herrn Magister Volker Reifenberger eingeladen, um uns wichtige Fragen rund um das Thema Erben zu beantworten.

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HAT DAS KIND AUTOMATISCH RECHT AUF DAS HAUS, WENN NICHTS ANDERES FESTGELEGT WURDE?  

Wenn kein Testament vorhanden ist, haben Kinder einen gesetzlichen Erbteil. In diesem Fall würden die Kinder gemäß ihrer gesetzlichen Erbquote Eigentum am Haus erwerben.
Sofern es sich bei dem Haus um die „Ehewohnung“ handelt, hat der überlebende Ehegatte aufgrund des sogenannten „gesetzlichen Vorausvermächtnisses“ ein lebenslängliches Wohnungsgebrauchsrecht am Haus. Für einen überlebenden Lebensgefährten wäre ein solches Wohnungsgebrauchsrecht - bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen - auf ein Jahr befristet.
Wenn es ein Testament für eine andere Person als die Kinder (z.B. den Ehegatten) gibt, so haben die Kinder aber dennoch einen gesetzlichen Pflichtteilsanspruch, welcher meist die Hälfte der gesetzlichen Erbquote beträgt. Der Pflichtteilsanspruch ist aber grundsätzlich ein Geldanspruch und kein Anspruch, als Eigentümer ins Grundbuch zu kommen.
Nur in seltenen Ausnahmefällen ist es möglich, den Pflichtteilsanspruch zu mindern oder diesen den Kindern komplett zu entziehen.

WAS PASSIERT, WENN EIN ELTERNTEIL NOCH LEBT? ERBT IN DIESEM FALL DAS KIND?

Wenn die Eltern verheiratet sind, dann erbt aufgrund der gesetzlichen Erbquote (also für den Fall, dass es kein Testament gibt) der überlebende Ehegatte 1/3 und die Kinder erben 2/3 (aufgeteilt durch die Zahl der Kinder).
Der überlebende Ehegatte hat aber dann - aufgrund des sogenannten „gesetzlichen Vorausvermächtnisses“ - das Recht, in der „Ehewohnung“ (wenn es eine solche war) weiter zu wohnen und die zum ehelichen Haushalt gehörenden beweglichen Sachen, soweit sie zu dessen Fortführung entsprechend den bisherigen Lebensverhältnissen erforderlich sind, zu übernehmen.

WIE VERLÄUFT EIN VERLASSENSCHAFTSVERFAHREN?

Aufgrund einer bereits im Vorfeld festgelegten gerichtlichen Verteilungsordnung wird ein örtlicher Notar vom zuständigen Bezirksgericht als Gerichtskommissär mit der Durchführung des Verlassenschaftsverfahrens beauftragt. Die meisten Verfahrenshandlungen werden dann vom Notar gesetzt, nur wenige wichtige Verfahrenshandlungen sind den Gerichten vorbehalten. Das Verfahren beginnt mit der Errichtung der sogenannten „Todesfallaufnahme“. Der weitere Verlauf des Verfahrens ist sehr unterschiedlich und individuell. Am Ende steht (fast) immer ein Beschluss des Bezirksgerichtes, mit welchem das Verlassenschaftsverfahren beendet wird. Wenn im Verfahren das Erbe angetreten wird, erlässt das Gericht einen sogenannten „Einantwortungsbeschluss“.

WELCHE KOSTEN ENTSTEHEN BEI DER ANNAHME EINES ERBES?

Die Gebühren des Notars als Gerichtskommissär sind abhängig von der Höhe der Aktiva der Verlassenschaft. Sie werden am Ende des Verfahrens vom Gericht festgesetzt. Hinzu kommt eine Gerichtsgebühr in Höhe von 0,5 % des Reinnachlasses.
Wenn Immobilien vererbt werden, dann kommt die einmalige Grunderwerbsteuer hinzu. Hier gibt es einen Stufentarif beginnend bei 0,5 % bis zu maximal 3,5 % vom sogenannten „Grundstückswert“. Dieser ist abhängig von der Lage der Immobilie, vom Alter des Gebäudes, der Fläche und von Renovierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre vor dem Tod.
Weiters ist eine gerichtliche Eintragungsgebühr zu entrichten, die grundsätzlich 1,1 % vom dreifachen Einheitswert beträgt.
Hinzu kommen noch die Kosten des Notars für die grundbücherliche Durchführung.
Die individuellen Kosten sind sohin sehr vom Wert der Immobilie abhängig.

WAS IST EINE ERBQUOTE?

Das ist jene Quote, die ein Erbe entweder aufgrund des Gesetzes (wenn es kein Testament gibt) oder aufgrund eines Testamentes bekommt. Die Erbquoten werden immer in Bruchzahlen dargestellt (z.B: ½, 1/3, 2/9, …)

WELCHEN FORMALEN KRITERIEN MUSS EIN TESTAMENT ENTSPRECHEN? HANDSCHRIFTLICH VS. COMPUTERGESCHRIEBEN? GILT EIN MÜNDLICHES TESTAMENT?

Handschriftliche Testamente sind grundsätzlich gültig. Sie müssen aber vom Testator selbst geschrieben werden und nicht z.B. vom Ehegatten, wie dies in der Praxis regelmäßig falsch gemacht wird.
Es ist auch möglich, handschriftliche Testamente vom Notar kontrollieren zu lassen, bei diesem im Tresor zu hinterlegen und im Zentralen Testamentsregister der Österreichischen Notariatskammer zu registrieren. Damit ist gewährleistet, dass der letzte Wille auch wirklich auftaucht und nicht gut versteckt nie gefunden oder vielleicht von einer anderen Person mutwillig vernichtet wird.
Fremdhändige Testamente (also mit Computer/Schreibmaschine oder von einer anderen Person handschriftlich verfasst) kann man als juristischer Laie fast nicht mehr gültig errichten. Seit dem 01.01.2017 wurden hier die Formvorschriften verschärft, sodass diese Testamentsform nur noch von Erbrechtsprofis gewählt werden sollte. Der kleinste Fehler macht das Testament sonst ungültig.
Mündliche Testamente sind nur in wenigen Ausnahmefällen gültig. So gibt es z.B. in besonderen Gefahrensituationen ein zeitlich befristetes „Nottestament“ oder manchmal auch die Möglichkeit, beim Notar oder bei Gericht ein Testament mündlich zu Protokoll zu geben. Das sind aber absolute Ausnahmen.
Nachdem für eine sinnvolle Testamentsverfassung viel Wissen um die erb- und pflichtteilsrechtlichen Vorschriften sowie die steuerlichen Auswirkungen notwendig ist, sollte man ein Testament grundsätzlich vom Notar errichten lassen. Die Kosten dafür sind überschaubar.

WELCHE AUFGABEN HAT DER NOTAR BEIM THEMA TESTAMENTSERSTELLUNG UND ERBEN?

Der Notar ist Profi bei der Errichtung von letztwilligen Verfügungen sowie von Erb- oder Pflichtteilsverzichtsverträgen, das ist sein tägliches Geschäft.
Der Notar berät seine Klienten in diesem Zusammenhang und errichtet die Urkunden deren Wünschen entsprechend in einer juristisch eindeutigen Sprache und gültigen Form, sodass nach dem Tod Streitigkeiten so gut wie möglich ausbleiben. Er berücksichtigt dabei auch die Schranken des Pflichtteilsrechtes und die steuerlichen Folgen. Schließlich verwahrt der Notar die letztwillige Verfügung sicher in seinem Tresor und registriert dieses im Zentralen Testamentsregister der Österreichischen Notariatskammer.

BEISPIEL: HAUS IM WERT VON 400.000€ - WELCHE STEUERN UND GEBÜHREN FALLEN KONKRET AN?

Wenn ein Haus einen tatsächlichen Verkehrswert von € 400.000,- hat, dann ist der steuerliche Grundstückswert in der Praxis häufig deutlich niedriger.
Bei einem steuerlichen Grundstückswert von € 400.000,- würde die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif wie folgt berechnet:

·              
0,5 % von 250.000,-:           € 1.250,-

·               2 % von 150.000,-:              € 3.000,-

·               Summe:                      € 4.250,-

(Jener Teil des Grundstückswertes, der über € 400.000,- liegt, wäre mit 3,5 % zu versteuern.)
Die gerichtliche Eintragungsgebühr richtet sich grundsätzlich nach dem dreifachen Einheitswert, welcher aber in der Regel viel niedriger ist als der Grundstückswert, geschweige denn der Verkehrswert. Der Prozentsatz beträgt hierfür 1,1 %.
Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit vielen Jahren keine mehr!

WER ERBT, WENN DIE EHELEUTE IN SCHEIDUNG LEBEN, DER EINE EHEPARTNER ABER MIT EINEM NEUEN LEBENSPARTNER ZUSAMMENLEBT? EHEFRAU/ EHEMANN ODER LEBENSPARTNER/IN?

Wenn es kein Testament gibt, dann erbt grundsätzlich der Ehegatte gemäß seiner gesetzlichen Erbquote.
Das ist nur dann nicht der Fall, wenn das Scheidungsverfahren so weit fortgeschritten ist, dass zum Todeszeitpunkt bereits eine verbindliche Vereinbarung über die Aufteilung des wesentlichen Ehevermögens für den Fall der Rechtskraft der Scheidung vorliegt.
Aber auch dann wird der neue Lebenspartner nicht Erbe. Wenn dies gewünscht ist, muss man ein Testament errichten.

WELCHE ÄNDERUNGEN ERGABEN SICH BETREFFEND ERBRECHT SEIT DEM 1.1.2017?

Da gibt es zahlreiche Änderungen. So wurden z.B.:

  • die Rechte der überlebenden Ehegatten und Lebensgefährten verbessert,
  • die Pflichtteile von Eltern abgeschafft,
  • ein Entgeltanspruch für pflegende Angehörige geschaffen („Pflegevermächtnis“),
  • die Anrechnungs- und Bewertungsregeln bei Schenkungen zu Lebzeiten geändert,
  • die Formvorschriften für letztwillige Verfügungen verschärft,
  • Stundungsmöglichkeiten für Pflichtteile geschaffen,
  • die Pflichtteilsminderungsgründe erweitert,
  • sprachliche Modernisierungen vorgenommen etc.

WAS PASSIERT, WENN SICH DIE ERBEN EINER IMMOBILIE NICHT EINIGEN KÖNNEN?

Wenn zwischen den Erben als Miteigentümern einer Immobilie wirklich keine einvernehmliche Einigung erzielt werden kann, dann kann ein Erbe eine Teilungsklage einbringen. Sofern diese Erfolg hat, wird die gesamte Immobilie versteigert und der Versteigerungserlös auf die Erben entsprechend ihren Eigentumsquoten aufgeteilt.

KÖNNEN AUCH SCHULDEN, HYPOTHEKEN UND BANKVERBINDLICHKEITEN VERERBT WERDEN?

Ja! Hier gibt es aber eine Sicherheitsvariante in Form der bedingten Erbantrittserklärung, wodurch man als Erbe in den Genuss einer Haftungsbeschränkung in Höhe des Verlassenschaftsvermögens kommt.

WIE LANGE HAT MAN ZEIT, SEIN ERBE ANZUNEHMEN?

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es bei uns keine fixen gesetzlichen Fristen. Der Erbe wird vom Gerichtskommissär zur Abgabe der Erbantrittserklärung aufgefordert. Je nach Komplexität des Sachverhaltes kann sich der Erbe aber eine kürzere oder längere Bedenkzeit einräumen lassen. Wenn der Erbe der gesetzten Frist nicht nachkommt, dann wird er dem Verlassenschaftsverfahren nicht mehr beigezogen. Der Erbe kann seine Erbantrittserklärung aber trotzdem bis zur gerichtlichen Einantwortung nachholen.

WAS PASSIERT, WENN ICH MEIN ERBE NICHT ANNEHME? WER ERBT DANN?

Dann werden die anderen testamentarischen oder gesetzlichen Erben gesucht und zur Abgabe einer Erbantrittserklärung aufgefordert. Wenn niemand das Erbe antritt, dann wird dieses im Fall einer Überschuldung entweder kridamäßig auf die Gläubiger verteilt oder es kommt zu einer Konkurseröffnung beim Landesgericht. Bei einem positiven Verlassenschaftsvermögen kommt es in letzter Konsequenz zu einer Aneignung durch den Bund, wenn es keine Erben gibt oder keiner das Erbe antreten will.

GIBT ES EINEN STEUERLICHEN UNTERSCHIED ZWISCHEN SCHENKUNG UND ERBEN?


Eine Schenkung oder Übergabe erfolgt bereits zu Lebzeiten. Vom Erben spricht man bei einer Vermögensübertragung durch den Tod.
Steuerlich sind hier in vielen Bereichen keine Unterschiede mehr vorhanden.

DER RAT VOM EXPERTEN

Herr Magister Reifenberger rät immer dann zu einer Testamentserstellung, wenn man mit der gesetzlichen Erbfolge nicht zufrieden ist. Dies sei sehr häufig der Fall, fügt der Notarsubstitut hinzu. Wenn minderjährige Kinder vorhanden sind, wird häufig ein Testament zu Gunsten des Ehegatten/Lebensgefährten errichtet. Herr Magister Reifenberger berichtet, dass Minderjährige als Eigentümer im Grundbuch oftmals vermieden werden möchten, das dies zu Problemen führen kann.
Es sei aber jede Familien- und Vermögenssituation individuell zu beurteilen.
Ein Testament sollte unabhängig von Alter, Gesundheitszustand oder einer bevorstehenden Flugreise errichtet werden. „Es gehört einfach zur Ordnung dazu, geregelte Verhältnisse zu hinterlassen“, so der Erbrechtsexperte. „Das vermeidet Streit und spart den Erben Geld“, weiß Herr Magister Reifenberger.
Der Tipp vom Experten: „Lassen Sie sich durch einen Notar beraten, er ist der Profi in Sachen Erbrecht.“

UNSER SERVICE FÜR SIE!

Um Ihnen den idealen Service in jeder Immobilienangelegenheit bieten zu können, arbeiten wir ausschließlich mit Experten zusammen. Durch diese Beziehungen profitieren all unsere Kunden!
Immobilienangelegenheiten sind Vertrauensangelegenheiten - vertrauen Sie nur den Besten!
Wir sind jeden Tag darum bemüht, Sie bestmöglich zu beraten!
Unser Team freut sich auf Ihren Anruf unter +43 (0) 662 42 34 20. Auch können Sie uns eine E-Mail an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! senden!

Wir sind für Sie da und beraten Sie gerne!

Ihr Team von BAMBERGER IMMOBILIEN






Quellen: 

Ing. Mag. iur. Volker Reifenberger

iStock

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