Die Methoden bei der Immobilienbewertung
Den aktuellen Verkehrswert der eigenen Immobilie zu kennen, ist nicht nur im Verkaufsfall von essentieller Bedeutung, sondern gleichfalls für den Kauf, für die Beleihung, steuerliche Aspekte und einiges mehr. Nach welcher Methode eine Liegenschaft bewertet wird, entscheiden unsere Immobilienexpert:innen anhand verschiedener Faktoren – mit dem Ziel, den realen Marktwert der Immobilie möglichst exakt abbilden zu können.
Zu den gängigsten Methoden, um Immobilienwerte zu ermitteln, gehören das Vergleichswert-, Sachwert- und das Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren im Detail
Als Grundlage des Vergleichswertverfahrens dient unseren Makler:innen eine umfangreiche Datensammlung von real erzielten Verkaufspreisen, die innerhalb der jüngsten Zeit auf dem regulären Markt erzielt wurden. Hieraus analysieren wir all jene Immobilien, die dem Vergleichsobjekt, z. B. in der Lage, Größe und Ausstattung, ähneln. Ähnlichkeiten und Unterschiede werden durch Zu- und Abschläge ausgeglichen, sodass wir einen realistisch erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie zum Ergebnis haben.
Anwendung findet das Vergleichswertverfahren in der Regel für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, die von ihren Eigentümer:innen privat genutzt werden. Voraussetzung ist, dass für die zu bewertende Liegenschaft ausreichend Vergleichswerte vorliegen. Ist dies nicht der Fall, kann alternativ oder ergänzend der Marktwert über die Sachwertmethode ermittelt werden.
Das Sachwertverfahren im Detail
Dieses Verfahren wird in der Regel bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei speziellen Gebäuden angewendet, bei denen Vergleichsobjekte schwer zu finden sind. Basis dieser Berechnung sind immer die Herstellungskosten für das Gebäude unter Berücksichtigung der aktuellen Baupreise und Baukostenindexe. Unsere Immobilienexpert:innen ermitteln zunächst den Bodenwert, basierend auf dem Bodenrichtwert, der durch örtliche Gutachterausschüsse bestimmt wird.
Um anschließend den Gebäudesachwert zu berechnen, ermitteln unsere Makler:innen die Herstellungskosten auf Basis der aktuellen Baupreise, die unter anderem in Baukostentabellen zusammengefasst werden. Ein weiterer Berechnungsfaktor ist die Restnutzungsdauer, um den Wertverlust durch Abnutzung und Alter der Immobilie einzubeziehen.
Wichtig ist, dass auch bei dieser Methode zur Liegenschaftsbewertung individuelle Besonderheiten sowie die aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden.
Das Ertragswertverfahren im Detail
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei renditeorientierten Immobilien, wie Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten. Hier steht der zu erwartende Ertrag aus der Immobilie im Vordergrund. Wichtige Faktoren bei der Berechnung sind unter anderem der Bodenwert, die Jahresnettomiete unter Berücksichtigung von Instandhaltungskosten und Mietausfällen sowie die erwartete Nutzungsdauer. Ziel beim Ertragswertverfahren ist es, die zu erwartende Rendite und das zu erwartende Risiko ins Verhältnis zu bringen.
Bei dieser komplexen Methode zur Liegenschaftsbewertung ist nicht nur eine sorgfältige und fachkundige Anwendung essentiell, sondern zudem die Verwendung aktueller Marktdaten sowie deren korrekte Auswertung.
Fachkundige Bewertung Ihrer Liegenschaft
Ganz gleich, ob Sie als private:r Eigentümer:in, Unternehmer:in oder Investor:in eine Liegenschaft erwerben, vermieten, veräußern oder beleihen möchten: Verzichten Sie nicht auf eine professionelle Immobilienbewertung. Ohne riskieren Sie immer, Geld zu verlieren – ob Sie einen zu hohen Preis für die Immobilie zahlen oder einen zu niedrigen Preis für den Verkauf oder als Mietzins ansetzen.
Unsere Immobilienexpert:innen von BAMBERGER IMMOBILIEN stehen Ihnen gerne zur Verfügung, wenn Sie für eine Liegenschaft einen aktuellen Marktwert ermitteln lassen möchten.