Immobilie im Scheidungsfall?
Mit einer Ehe verbinden sich nicht nur zwei Partner:innen, sondern auch Vermögen und Ersparnisse. Lassen Eheleute sich scheiden oder trennen sie sich, bedeutet dies ein Ende des gemeinsamen Lebens – und damit auch ein Ende des gemeinsamen Eigentums. Da hier nicht nur gesetzliche Gegebenheiten, sondern auch Lebensumstände berücksichtigt werden müssen, ist mit einigen Herausforderungen zu rechnen. Zum Beispiel stellt sich die Frage: Was passiert mit der gemeinsam bewohnten Immobilie? Welche Optionen hat man mit dem Haus nach der Scheidung?
Im Folgenden gehen wir dieser Problematik auf den Grund und helfen Ihnen dabei, grundsätzliche Fragen zur Immobilienaufteilung im Scheidungsfall in Österreich zu beantworten.
Auch wenn ein Ehevertrag für viele nicht ins Konzept der Liebe passt, kann er bei einer Scheidung Kummer, Streit und Arbeit ersparen und klare Verhältnisse schaffen. Sinnvoll ist der Ehevertrag vor allem, wenn die Vermögensverhältnisse der Eheleute sehr unterschiedlich sind. Darin können grundlegende Punkte wie Besitzansprüche, Vermögensaufstellungen, die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung ohne gesetzliche Standardregelung und die Höhe von Unterhaltszahlungen festgehalten werden.
In Österreich gilt grundsätzlich die Gütertrennung. Das bedeutet, dass jede Ehepartner Eigentümer des eigenen Vermögens bleibt und dieses selbst verwaltet. Bei einer Scheidung werden jedoch das gemeinsam genutzte eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse nach den gesetzlichen Bestimmungen aufgeteilt. Dazu kann auch die gemeinsam bewohnte Immobilie gehören.
Die Sache mit dem Grundbuch
Im österreichischen Recht geht es bei einer Scheidung darum, das eheliche Gebrauchsvermögen, die ehelichen Ersparnisse und die damit verbundenen Schulden nach Billigkeit aufzuteilen. Dabei werden unter anderem die Beiträge beider Ehepartner, die Haushaltsführung, die Betreuung gemeinsamer Kinder und das Kindeswohl berücksichtigt.
Eine Immobilie gerecht aufzuteilen, ist häufig kompliziert – besonders dann, wenn sich die Ehepartner nicht einigen können. Eine wichtige Rolle spielen der Grundbucheintrag, die Herkunft der Immobilie, die finanziellen Beiträge der einzelnen Parteien, bestehende Kredite sowie die persönlichen Lebensumstände.
Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind beide entsprechend den eingetragenen Anteilen Eigentümer der Immobilie. Eine mögliche Lösung ist der Verkauf des Hauses und die anschließende Aufteilung des Erlöses nach Ablösung bestehender Kredite. Möchte eine der Ehepartner die Immobilie übernehmen, kann eine Ausgleichszahlung an die andere Person vereinbart oder gerichtlich festgesetzt werden. Ihre Höhe entspricht jedoch nicht automatisch der Hälfte des Verkehrswerts, sondern hängt von den Eigentumsanteilen und der gesamten Aufteilung ab.
Steht nur eine Person im Grundbuch, ist grundsätzlich auch nur diese Person Eigentümer der Immobilie. Die Nachteile für eine Ehefrau, die in Österreich nicht im Grundbuch steht, bestehen daher zunächst darin, dass sie über keinen eigenen eingetragenen Eigentumsanteil verfügen und die Immobilie nicht selbst verkaufen oder belasten kann.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die nicht eingetragene Ehefrau bei einer Scheidung keinerlei Ansprüche hat. Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam genutzt, kann sie als Ehewohnung oder eheliches Gebrauchsvermögen in die Aufteilung einbezogen werden. Entscheidend sind stets die konkreten Eigentums-, Nutzungs- und Lebensverhältnisse.
Wer hat das Wohnrecht?
Auch gilt zu bedenken, dass das Wohnrecht trotz eines alleinigen Eigentums nicht in jedem Fall bei dem/der Eigentümer:in liegt. Abhängig von der Lebenssituation des Ehepartners (evt. gemeinsame Kinder, oder keine finanziellen Sicherung einer eigenen Wohnung) kann ihm/ihr Wohnrecht für die Immobilie eingeräumt werden, auch wenn die Immobilie dem/der anderen Ehepartner:in, laut Grundbuch, gehört. Hier muss jeder Einzelfall individuell betrachtet werden.
Ausgleichszahlung bei einem/einer alleinigen Eigentümer:in
Auch wenn bei einer Scheidung häufig eine möglichst ausgewogene Vermögensaufteilung angestrebt wird, besteht in Österreich kein automatischer Anspruch auf eine 50:50-Aufteilung des Immobilienwerts. Die Aufteilung erfolgt nach dem Grundsatz der Billigkeit. Dabei werden unter anderem die finanziellen und sonstigen Beiträge beider Ehepartner, die Haushaltsführung, die Betreuung gemeinsamer Kinder, die vorhandenen Schulden sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse berücksichtigt. Gehört die Immobilie nur einer Person, kann im Rahmen der Aufteilung dennoch eine Ausgleichszahlung an die andere Person festgelegt werden. Deren Höhe hängt vom konkreten Einzelfall ab und entspricht nicht zwingend der Hälfte des Verkehrswerts.
Kinder als Faktor bei Ausgleichszahlung und Wohnrecht
Ein weiterer Faktor für die Ausgleichszahlung und dem Wohnrecht der Ehepartner:in spielen Kinder. Das österreichische Gesetz sieht vor, dass im Falle einer Scheidung stets zugunsten des Kindeswohls entschieden wird. So kann in manchen Fällen zugunsten des Sorgeberechtigten entschieden werde, obwohl sie/er im Nichtvorhandensein von Kindern eventuell einen geringeren Ausgleich erhalten hätte.
Doch nicht nur die Ausgleichszahlung, auch das Nutzrecht, kann vom Gericht anders verteilt werden, als das Grundbuch vorsieht. Auch wenn beispielsweise ein:e Partner:in laut Grundbuch alleiniger Besitzer eines Hauses ist, kann der/die andere Partner:in das dringende Wohnrecht der Immobilie zugewiesen werden, sofern die Ehepartner:innen Kinder haben und die Vermögensverteilung das Kinderwohl beeinträchtigen könnte. Die Verschlechterung des Kindeswohls kann finanzieller Natur sein oder auch Faktoren wie das raus reißen aus gewohnter Umgebung und Struktur.
Warum Immobilienberatung im Scheidungsfall sinnvoll ist
Entwickelt sich die Immobilienverteilung bei einer Scheidung zu einem komplizierten Fall, ist es sehr ratsam eine Rechtsberatung aufzusuchen.
Rechtsberatung im Scheidungsfall
Ein langer Rechtstreit um die Immobilie(n) sollten, wenn irgend möglich, verhindert werden. Im schlimmsten Fall kann es bei anhaltenden Unstimmigkeiten zu einer Zwangsversteigerung/Teilversteigerung kommen, welche meist weitaus geringere Gewinne erzielt und nur in letzter Instanz geschehen sollte. Ein erfahrener Anwalt mit Fokus auf das Scheidungsrecht in Österreich kann Sie unterstützen.
Maklerbeauftragung im Scheidungsfall
Neben der Rechtsberatung sollte unbedingt auch ein:e Immobilienmakler:in aufgesucht werden. Denn bevor eine Ausgleichszahlung für eine Immobilie bestimmt wird, muss zunächst der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt werden.
Hierfür ist es ratsam, die Schätzung von einem/einer neutralen Expert:in durchführen zu lassen. Damit kein Mistrauen gegenüber einem/einer Eherpartner:in bzw. des geschätzten Verkehrswerts entsteht, sollen sich beide Parteien bei der Auswahl eines Wertschätzers einig sein.
Zugewinnausgleich einer Immobilie bei Scheidung
Wurde bei der Eheschließung kein Ehevertrag abgeschlossen, gilt in Österreich grundsätzlich die gesetzliche Gütertrennung. Jede Ehepartner bleibt Eigentümer des Vermögens, das er oder sie in die Ehe eingebracht oder während der Ehe erworben hat.
Bei einer Scheidung werden dennoch das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse aufgeteilt. Dazu gehören insbesondere Gegenstände, die während der Ehe gemeinsam genutzt wurden, die Ehewohnung sowie gemeinsam angesparte Vermögenswerte. Auch damit zusammenhängende Schulden werden berücksichtigt.
Die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung ohne Ehevertrag erfolgt nicht automatisch zu gleichen Teilen, sondern nach Billigkeit. Dabei werden die Beiträge beider Ehepartner berücksichtigt. Als Beitrag gelten nicht nur finanzielle Leistungen, sondern beispielsweise auch die Haushaltsführung, die Betreuung gemeinsamer Kinder und die Unterstützung des anderen Ehepartners oder der anderen Ehepartnerin.
Immobilien können zur Aufteilungsmasse gehören, wenn sie als Ehewohnung oder sonstiges eheliches Gebrauchsvermögen genutzt wurden. Ob eine Immobilie einbezogen wird, hängt jedoch unter anderem davon ab, wann und wie sie erworben wurde und welche Bedeutung sie für die Lebensführung der Familie hatte.
Geerbte Immobilie bei der Vermögensaufteilung
Hat eine der Ehepartner während der Ehe ein Haus geerbt, gehört dieses grundsätzlich nicht zur Aufteilungsmasse. Eine Ausnahme kann jedoch insbesondere dann bestehen, wenn die Immobilie als Ehewohnung genutzt wurde und die andere Person oder ein gemeinsames Kind auf ihre weitere Nutzung angewiesen ist.
Ob Investitionen, gemeinsam finanzierte Renovierungen oder eine Wertsteigerung bei der Aufteilung berücksichtigt werden, hängt vom konkreten Einzelfall ab und sollte rechtlich geprüft werden.
FAQs zu Scheidungsimmobilien
Wem gehört die Immobilie nach einer Scheidung?
Grundsätzlich gilt, dass die Immobilie während der Ehezeit als sogenanntes “eheliches Vermögen” betrachtet wird. In den meisten Fällen wird das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftliches Eigentum beider Ehepartner:innen sein. Bei einer Scheidung wird das eheliche Vermögen in der Regel zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt. Dies kann durch Vereinbarung oder auch gerichtlich erfolgen, abhängig von den individuellen Umständen des Falles.
Wer hat bei Trennung/Scheidung das Recht, im Haus zu bleiben?
In der Regel besteht zunächst einmal das Recht auf gemeinsame Nutzung der Immobilie durch beide Partner:innen. Dies kann jedoch von verschiedenen Faktoren wie dem alleinigen Eigentum eines:r Partner:in oder dem Wohl der gemeinsamen Kinder abhängen. Wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann, kann das Gericht entscheiden, wer das Recht hat, weiterhin im Haus zu bleiben.
Welche Optionen hat man mit der Immobilie bei Scheidung?
Bei einer Scheidung stehen den ehemaligen Ehepartner:innen verschiedene Optionen zur Verfügung. Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Oder eine:r der Partner:innen übernimmt die Immobilie und zahlt den/die andere:n Partner:in aus. Eine weitere Option besteht darin, die Immobilie vorübergehend gemeinsam zu nutzen, beispielsweise bis die Kinder volljährig sind. In einigen Fällen wird auch eine Vermietung der Immobilie in Betracht gezogen. Die beste Lösung hängt von den individuellen Umständen des Ex-Paares ab.
Was passiert, wenn ein/e Partner:in die gemeinsame Immobilie nicht verkaufen möchte?
Wenn ein:e Partner:in die gemeinsame Immobilie bei einer Trennung oder Scheidung nicht verkaufen möchte, kann es kompliziert werden. In solchen Fällen kann der/die Partner:in, der/die den Verkauf wünscht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, um eine Aufteilung des Immobilienwertes zu erreichen. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie in Salzburg oder ganz Österreich öffentlich versteigert und der Erlös anschließend aufgeteilt. Alternativ kann der/die Partner:in, der/die in der Immobilie bleibt, seinen/ihren Ex-Partner:in auszahlen und die Immobilie alleine weiter nutzen.
Was ist der Zugewinnausgleich bei Scheidungsimmobilien?
Der Zugewinnausgleich ist ein wichtiger Aspekt bei der Aufteilung von Vermögenswerten im Rahmen einer Scheidung. Bei Scheidungsimmobilien bezieht sich der Zugewinnausgleich auf den finanziellen Ausgleich, der zwischen den Ehepartner:innen vorgenommen wird, um den während der Ehezeit erzielten Vermögenszuwachs gerecht zu verteilen. Wenn eine Immobilie während der Ehezeit erworben wurde und an Wert gewinnt, wird dieser Zugewinn in den Zugewinnausgleich einbezogen.
Was passiert mit der Immobilie, wenn sie bei der Scheidung noch nicht abbezahlt ist?
Wenn eine Immobilie bei der Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann dies zu einer komplexen Situation führen. In der Regel wird der Restkreditbetrag als gemeinsame Schulden eingestuft und muss zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt werden. Es gibt mehrere mögliche Optionen: Eine Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie, bei dem der Erlös für die Tilgung des Darlehens verwendet wird und der verbleibende Betrag entsprechend aufgeteilt wird. Eine andere Möglichkeit ist, dass ein:e Ehepartner:in die Immobilie übernimmt und den Kredit alleine weiter bedient.