Die Nebenkosten beim Immobilienkauf
Mit dem Kauf einer Liegenschaft treffen Sie eine bedeutende finanzielle Entscheidung, die Ihre persönliche und finanzielle Zukunft maßgeblich beeinflussen kann. Umso wichtiger ist es, den Immobilienkauf sorgfältig zu planen – einschließlich einer detaillierten Kalkulation aller anfallenden Kosten. Wer einen Hauskauf in Österreich plant, sollte die Nebenkosten deshalb von Anfang an in die Finanzierung einbeziehen.
Das Wichtigste zu den Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich in Kürze:
- Gesamte Nebenkosten: häufig rund 10 % des Kaufpreises einplanen
- Grunderwerbsteuer beim Kauf: grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft: Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts
- Grundbucheintragung Eigentum: grundsätzlich 1,1 % des Werts des eingetragenen Rechts
- Pfandrechteintragung: grundsätzlich 1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags
- Temporäre Gebührenbefreiung: galt für bestimmte Grundbuchanträge, die nach dem 30.06.2024 und vor dem 01.07.2026 eingereicht wurden
- Kaufvertrag & Treuhand: häufig ca. 1–3 % zzgl. USt
- Maklerprovision: abhängig vom Kaufpreis und der konkreten Vereinbarung
- Einsparpotenzial: Mehr Eigenkapital, geringere Kreditsumme und Kaufpreisverhandlung
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Österreich zusätzlich zum Kaufpreis an?
Neben dem Kaufpreis für die Liegenschaft fallen in Österreich weitere Kosten für den Erwerb an. Diese Nebenkosten setzen sich aus unterschiedlichen Elementen zusammen – einige können Sie selbst beeinflussen, andere jedoch nicht.
Kaufvertragserstellungskosten
Damit überhaupt ein rechtskräftiges Geschäft zustande kommen kann, muss ein:e Kaufvertragsersteller:in diesen erstellen, beglaubigen und die entsprechende Eintragung im Grundbuch veranlassen. Dafür und für die treuhänderische Abwicklung fallen in der Regel Kosten zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zzgl. USt an.
Eintragungsgebühr für Eigentumswechsel
Obwohl die/der Notar:in oder Rechtsanwalt:in die Eintragung im Grundbuch vorbereitet und beantragt, werden die Gebühren für diesen Vorgang zusätzlich zu den KV-Erstellungskosten abgerechnet. Das Grundbuchamt erhebt eine Eintragungsgebühr von 1,1% des Kaufpreises. Diese Eintragung ist unerlässlich, um das Eigentum an der Liegenschaft rechtlich abzusichern.
Eintragungsgebühr für Pfandrechte
Sofern Sie als Käufer:in für die Finanzierung Ihrer Liegenschaft einen Kredit aufnehmen müssen, wird die finanzierende Bank die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch als Absicherung fordern. Für diese Eintragung entstehen weitere Gebühren in Höhe von 1,2 % der Kreditsumme, die als Pfandrecht eingetragen werden. Hier haben Sie als Käufer:in gegebenenfalls ein wenig Spielraum: Je niedriger die eingetragene Kreditsumme, umso geringer fallen die Eintragungsgebühren aus.
Temporäre Gebührenbefreiung für Grundbucheintragungen
Für bestimmte Grundbuchanträge bestand zeitlich befristet eine Befreiung von den Eintragungsgebühren für das Eigentums- und Pfandrecht. Sie galt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für Anträge, die nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Voraussetzung war unter anderem ein dringendes Wohnbedürfnis beziehungsweise die Nutzung der erworbenen Immobilie als Hauptwohnsitz. Die Befreiung war grundsätzlich auf eine Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro begrenzt. Ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro bestand keine Gebührenbefreiung. Für neue Grundbuchanträge, die seit dem 1. Juli 2026 eingereicht werden, kann diese temporäre Befreiung nicht mehr in Anspruch genommen werden.
Grunderwerbsteuer
Eine der ersten und bedeutendsten Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Erwerb einer Immobilie in Österreich an und beträgt bei einem gewöhnlichen Kauf grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
Für unentgeltliche Erwerbe, beispielsweise durch eine Schenkung oder Erbschaft, gilt dagegen nicht pauschal ein Steuersatz von 2 %. Die Grunderwerbsteuer wird in diesen Fällen grundsätzlich anhand des Grundstückswerts und nach einem Stufentarif berechnet:
- 0,5 % für die ersten 250.000 Euro,
- 2 % für die nächsten 150.000 Euro,
- 3,5 % für den darüber hinausgehenden Teil.
Bei Schenkungen und Erbschaften können je nach Verwandtschaftsverhältnis, Art der Übertragung und konkretem Sachverhalt weitere Besonderheiten zu berücksichtigen sein. Lassen Sie die voraussichtliche Steuer daher im Einzelfall durch eine Notar, Rechtsanwält oder Steuerberater prüfen.
Maklerprovision
Hat Sie ein:e Makler:in bei der Abwicklung des Immobilienkaufs unterstützt, fallen Maklergebühren an. Für die Leistungen dürfen Makler:innen in Österreich maximal 3 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer berechnen. Üblich ist, dass Makler:innen von beiden Vertragsparteien zu gleichen Teilen vergütet werden. Andere Regelungen sind jedoch individuell möglich.
Besser beraten mit BAMBERGER IMMOBILIEN
In Summe sollten Käufer für die Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich einen zusätzlichen Betrag von rund 10 % des vereinbarten Kaufpreises einplanen. Möchten Sie die Nebenkosten reduzieren, können Sie dies auf verschiedene Weise lösen. So können Sie versuchen, die beantragte Kreditsumme zu reduzieren – etwa durch den Einsatz von mehr Eigenkapital oder mehr Eigenleistung beim Umbau und einen Kooperationspartner von BAMBERGER IMMOBILIEN mit der Kaufvertragserstellung beauftragen – hier können wir ein weitreichendes Netzwerk von Experten empfehlen, welches Ihnen einen Top-Preis ermöglicht.
Als Ihre Makler:innen geben wir immer unser Bestes, um den für Sie optimalen Preis für die Liegenschaft in Salzburg auszuhandeln. Gerne unterstützen wir von BAMBERGER IMMOBILIEN Sie bei den Gesprächen und Verhandlungen mit der Verkäuferseite. Im besten Fall reduzieren wir den Kaufpreis – und folglich die Höhe der Nebenkosten beim Liegenschaftserwerb. Lassen Sie sich gerne ausführlich von unseren Makler:innen beraten!