Was ändert sich 2026 in der Immobilienbranche in Österreich?
Das Jahr 2026 bringt wesentliche Neuerungen für Eigentümer:innen, Vermieter:innen, Mieter:innen sowie für alle, die in Österreich Immobilien kaufen oder verkaufen möchten. Besonders im Mietrecht treten umfassende Änderungen in Kraft: Indexanpassungen werden eingeschränkt, Befristungen verlängert und die Anforderungen an rechtssichere Mietverträge steigen deutlich. Darüber hinaus gewinnen Timing-Fragen bei Kaufnebenkosten, Finanzierung sowie Energie- und ESG-Themen weiter an Bedeutung.
Mietrecht 2026: Eingeschränkte Indexierung und längere Vertragslaufzeiten
Neue Regelungen zur Wertsicherung und Indexanpassung
Mit dem 5. mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz wird ab 1. Januar 2026 das neue Mietzinswertsicherungsgesetz eingeführt. Dieses bringt klare und verbindliche Vorgaben für Mietzinsanpassungen:
- Mietzinserhöhungen sind künftig nur noch einmal jährlich, fix zum 1. April, zulässig
- Liegt die maßgebliche Inflation über 3 %, darf der darüber hinausgehende Anteil nur zur Hälfte weitergegeben werden
- Für preisgeschützte Mietwohnungen, wie viele Altbau- oder Gemeindewohnungen, gelten zusätzliche Begrenzungen:
- maximal 1 % Erhöhung zum 1.4.2026
- maximal 2 % Erhöhung zum 1.4.2027
Auswirkungen in der Praxis:
Für Vermieter:innen bedeutet dies eine deutlich formellere und planungsintensivere Vorgehensweise bei Mietanpassungen. Mieter:innen profitieren hingegen von mehr Transparenz und einer besseren Planbarkeit, da starke Indexsprünge künftig abgefedert werden.
Mindestbefristung von Mietverträgen steigt auf fünf Jahre
Ein weiterer zentraler Punkt des neuen Mietpakets betrifft die Laufzeit von Wohnungsmietverträgen. Die gesetzliche Mindestbefristung wird von drei auf fünf Jahre verlängert und gilt für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2026 neu abgeschlossen oder verlängert werden.
Je nach Vermieterkonstellation – etwa bei unternehmerischer Vermietung oder kleinem privaten Bestand – bestehen in der Praxis Ausnahmen und Abgrenzungen. Eine genaue Prüfung der individuellen Situation ist daher empfehlenswert.
Mehr Rechtssicherheit bei Indexklauseln ab 2026
Zeitgleich tritt das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) in Kraft. Es regelt die Zulässigkeit von Indexklauseln neu, unter anderem durch den neuen § 879a ABGB, und gilt ausdrücklich auch für bestehende Mietverträge.
Ziel ist es, klar festzulegen, unter welchen Voraussetzungen Wertsicherungsklauseln rechtlich wirksam sind – insbesondere dann, wenn auf Indexwerte aus der Zeit vor Vertragsabschluss Bezug genommen wird. Dieses Thema war in den vergangenen Jahren häufig mit rechtlicher Unsicherheit verbunden.
Praxis-Tipp:
Vermieter:innen sollten bestehende Vertragsmuster und Wertsicherungsklauseln spätestens 2026 überprüfen und gegebenenfalls anpassen lassen.
Wohnungseigentum: Höhere Rücklagen ab 2026
Für Wohnungseigentümergemeinschaften steigt die gesetzliche Mindestrücklage ab 1. Januar 2026 von 1,06 Euro auf 1,13 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.
Konkret bedeutet das:
Liegt die Rücklage bislang nur beim gesetzlichen Minimum, erhöhen sich die monatlichen Vorschreibungen – meist nur geringfügig, jedoch für alle Eigentümer:innen gleichermaßen.
Immobilienkauf 2026: Zeitlich begrenztes Nebenkosten-Fenster
Ein wesentliches Timing-Thema im Jahr 2026 ist die temporäre Gebührenbefreiung für die Eintragung von Eigentum und Pfandrecht im Grundbuch bei der Wohnraumschaffung. Diese gilt für Grundbuchsanträge, die bis spätestens 30. Juni 2026 eingebracht werden – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wichtig dabei: Die Gebührenbefreiung ist kein Automatismus. Fristen, Nutzung (z. B. Hauptwohnsitz) sowie weitere gesetzliche Vorgaben müssen exakt eingehalten werden.
Finanzierung 2026: Mehr Spielraum, aber weiterhin klare Maßstäbe
Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 entsteht 2026 wieder etwas mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe. Dennoch erwartet die Finanzmarktaufsicht weiterhin eine solide und verantwortungsvolle Vergabe von Wohnkrediten. Die bekannten Richtwerte – etwa 80 % Beleihung, 40 % Schuldendienstquote und eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren – bleiben weiterhin maßgeblich.
Praxiswirkung:
Einzelfallentscheidungen werden wieder häufiger möglich, gleichzeitig bleiben Banken bei Bonität, Eigenmitteln und Leistbarkeit in vielen Fällen streng.
Energie und Sanierung: 2026 als Umsetzungsjahr
Die Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis 29. Mai 2026 erfolgen. Für Österreich bedeutet dies, dass Energieeffizienz, Sanierungsstrategien und Nachhaltigkeitsstandards weiter konkretisiert werden. Diese Faktoren gewinnen bei Immobilienbewertung, Vermarktung und Kaufentscheidungen zunehmend an Bedeutung.
Fazit: 2026 verlangt klare Planung statt Bauchgefühl
Ob Vermietung, Kauf oder Verkauf – im Jahr 2026 wirken sich rechtliche Details, Fristen und strategisches Timing stärker denn je auf Kosten, Risiken und Entscheidungen in der Immobilienbranche aus.
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