Online-Bewertung, Immobilienbewertung vor Ort, Gutachten: Wozu eine Immobilienbewertung?
Sie fragen sich, welche Art der Immobilienbewertung sich für Sie lohnt? Und wozu Sie überhaupt eine Immobilienbewertung machen sollten?
Wir klären Sie auf.
Die Immobilienbewertung ist in vielen Fällen sinnvoll – besonders wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Hier hilft die Bewertung durch eine:n Immobilienmakler:in oder eines/einer Sachverständigen dabei, einen marktgerechten Preis festzulegen. Aber auch bei Erbschaften, einer Scheidung sowie bei der Immobilienfinanzierung stellt das Wertgutachten ein wichtiges Dokument dar.
Ob online, vor Ort oder per Gutachter. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten der Wertermittlung samt ihrer Vor- und Nachteile gerne genauer vor.
Online-Bewertung: Schnell und unkompliziert für eine erste Einschätzung
Eine Immobilienbewertung über ein frei zugängliches Online-Tool ist schnell und unkompliziert und in vielen Fällen sogar kostenlos. Eingabemasken zur Online-Bewertung sind übersichtlich aufgebaut, sodass die Funktion selbsterklärend ist und auch von Anfängern genutzt werden kann. Zur Werteinschätzung Ihrer Immobilie benötigt das Tool möglichst genaue Angaben hinsichtlich Lage, Infrastruktur, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie, um einen Vergleichswert herzustellen. Eine Online-Bewertung kann sinnvoll sein, um eine erste Einschätzung des Immobilienwerts und der Marktlage zu erhalten. Aufgrund fehlender Neutralität, Transparenz und Exaktheit stellt eine alleinige Online-Bewertung jedoch keine Alternative zu einer professionellen Wertermittlung durch einen/einer ortskundigen Immobilienmakler:in dar.
Immobilienbewertung vor Ort: Genaue Ergebnisse für einen zeitnahen Verkauf
Vor dem Verkauf einer Immobilie ist eine professionelle Immobilienbewertung unerlässlich, die den aktuellen Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses wiedergibt. Eine Immobilienbewertung vor Ort erfolgt durch eine:n erfahrenen/erfahrene Immobilienmakler:in, die/der den Wert Ihrer Immobilie objektiv einschätzt, um einen marktrelevanten Angebotspreis für einen zeitnahen Verkauf zu generieren. Nach Sichtung und Prüfung der Verkaufsimmobilie erstellt die/der Immobilienexpert:in ein detailliertes Besichtigungsprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie betreffend der Bausubstanz, Energieeffizienz, Wasser- und Gasleitungen, Elektroanlagen sowie der Dach- und Fensterkonstruktionen festgehalten wird. Da einzelne Werte aufgrund der Ortskenntnis, Erfahrung und Marktkenntnis der/des Maklerin/Maklers präzise bestimmt werden können, liefert eine Immobilienbewertung vor Ort genauere Ergebnisse als eine Online-Bewertung. Hinzu kommt der Vorteil, dass ein:e Immobilienmakler:in für Sie auch die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen zur Wertermittlung sowie die spätere Vermarktung übernimmt.
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Gutachten: Exakte Bestandsaufnahme im Scheidungs- oder Erbfall
Ein:e unabhängige/unabhängiger Wertgutachter:in ist dank ihrer/seiner langjährigen Erfahrung in der Lage, den Verkehrswert Ihrer Immobilie auch vor einem sensiblen Hintergrund realistisch einzuschätzen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine Scheidungs- oder Erbimmobilie handelt, für die eine exakte Bestandsaufnahme besonders wichtig ist, um einen fairen Verkaufspreis für alle Beteiligten zu erzielen. Ein schriftliches Gutachten durch eine:n juristisch anerkannte/n Immobiliengutachter:in ist ebenso notwendig, wenn Sie dem Finanzamt, einer Versicherung oder einem Gericht Auskunft über den Wert Ihrer Immobilie erstatten müssen. Die Ermittlung des Verkehrswertes erweist sich darüber hinaus auch in Bezug auf eine Finanzierungsvereinfachung bei Banken und Kreditgebern als vorteilhaft.
Welche Verfahren gibt es für eine Immobilienbewertung und welches ist das Beste für meine Immobilie?
Je nachdem, um welche Immobilienart es sich handelt, sind andere Verfahren zur Wertermittlung sinnvoll oder zwingend erforderlich.
Die Bewertungsverfahren im Detail
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist für die Wertermittlung von Mietobjekten gedacht. Hier wird ermittelt, welche künftigen Einnahmen zu erwarten sind, die sich auf den Wert der Anlageimmobilie auswirken. So können potenzielle Käufer:innen erkennen, wie rentabel die Vermietung der Immobilie ist.
Der Ertragswert berechnet sich aus dem Bodenwert des Grundstücks, der auch Substanzwert genannt wird, und dem Wert der zu erzielenden Einnahmen durch die Vermietung oder Verpachtung. Daraus ergibt sich der Reinertrag. Zudem kann das Gutachten eine Prognose zu künftigen Erträgen tätigen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist ein häufiges Verfahren zur Bewertung einer Immobilie. Hier wird besonders die aktuelle Marktlage für die Berechnungen genutzt, um Interessent:innen einen objektiven Wert zur Verfügung zu stellen. Als Basis dienen Kaufpreissammlungen für vergleichbare Immobilien in der näheren Umgebung.
Dieses Verfahren kommt für unbebaute Grundstücke zum Einsatz. Planen Sie den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zur privaten Nutzung, ist für Sie meist das Vergleichswertverfahren die passende Form der Wertermittlung.
Sachwertverfahren
Eine dritte Möglichkeit zur Wertermittlung einer Immobilie stellt das Sachwertverfahren dar, das eine komplexe Berechnung erfordert. Dieses Verfahren ist relevant für Immobilien, die selbst genutzt und nicht vermietet oder verpachtet werden sollen, aber über keine vergleichbaren Immobilien in der Nähe verfügen. Das Verfahren soll die Kosten einschätzen, die beim Bau der Immobilie entstanden sind.
Zur Ermittlung des Sachwertes greifen zertifizierte Sachverständig:innen auf den Bodenwert inklusive der Erschließungskosten und den Gebäudesachwert zurück. Dieser berücksichtigt den Bauwert, die Baunebenkosten und den Wert des restlichen Grundstücks, wie beispielsweise den Garten. Auch fließt die Restnutzungsdauer in die Bewertung ein.
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