Die Arten der Immobilienbewertung | Bamberger Immobilien
Mann zeit mit einem Stift auf ein Modellhaus

Online-Bewertung: Schnell und unkompliziert für eine erste Einschätzung

Eine Immobilienbewertung über ein frei zugängliches Online-Tool ist schnell und unkompliziert und in vielen Fällen sogar kostenlos. Eingabemasken zur Online-Bewertung sind übersichtlich aufgebaut, sodass die Funktion selbsterklärend ist und auch von Anfängern genutzt werden kann. Zur Werteinschätzung Ihrer Immobilie benötigt das Tool möglichst genaue Angaben hinsichtlich Lage, Infrastruktur, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilie, um einen Vergleichswert herzustellen. Eine Online-Bewertung kann sinnvoll sein, um eine erste Einschätzung des Immobilienwerts und der Marktlage zu erhalten. Aufgrund fehlender Neutralität, Transparenz und Exaktheit stellt eine alleinige Online-Bewertung jedoch keine Alternative zu einer professionellen Wertermittlung durch einen ortskundigen Immobilienmakler dar.

Immobilienbewertung vor Ort: Genaue Ergebnisse für einen zeitnahen Verkauf

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist eine professionelle Immobilienbewertung unerlässlich, die den aktuellen Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses wiedergibt. Eine Immobilienbewertung vor Ort erfolgt durch einen erfahrenen Immobilienmakler, der den Wert Ihrer Immobilie objektiv einschätzt, um einen marktrelevanten Angebotspreis für einen zeitnahen Verkauf zu generieren. Nach Sichtung und Prüfung der Verkaufsimmobilie erstellt der Immobilienexperte ein detailliertes Besichtigungsprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie betreffend der Bausubstanz, Energieeffizienz, Wasser- und Gasleitungen, Elektroanlagen sowie der Dach- und Fensterkonstruktionen festgehalten wird. Da einzelne Werte aufgrund der Ortskenntnis, Erfahrung und Marktkenntnis des Maklers präzise bestimmt werden können, liefert eine Immobilienbewertung vor Ort genauere Ergebnisse als eine Online-Bewertung. Hinzu kommt der Vorteil, dass ein Immobilienmakler für Sie auch die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen zur Wertermittlung sowie die spätere Vermarktung übernimmt.

Unterlagen neben einem Modellhaus

Gutachten: Exakte Bestandsaufnahme im Scheidungs- oder Erbfall

Ein unabhängiger Wertgutachter ist dank seiner langjährigen Erfahrung in der Lage, den Verkehrswert Ihrer Immobilie auch vor einem sensiblen Hintergrund realistisch einzuschätzen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es sich um eine Scheidungs- oder Erbimmobilie handelt, für die eine exakte Bestandsaufnahme besonders wichtig ist, um einen fairen Verkaufspreis für alle Beteiligten zu erzielen. Ein schriftliches Gutachten durch einen juristisch anerkannten Immobiliengutachter ist ebenso notwendig, wenn Sie dem Finanzamt, einer Versicherung oder einem Gericht Auskunft über den Wert Ihrer Immobilie erstatten müssen. Die Ermittlung des Verkehrswertes erweist sich darüber hinaus auch in Bezug auf eine Finanzierungsvereinfachung bei Banken und Kreditgebern als vorteilhaft.

Welche Verfahren gibt es für eine Immobilienbewertung und welches ist das Beste für meine Immobilie?

Je nachdem, um welche Immobilienart es sich handelt, sind andere Verfahren zur Wertermittlung sinnvoll oder zwingend erforderlich.

Die Bewertungsverfahren im Detail

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist für die Wertermittlung von Mietobjekten gedacht. Hier wird ermittelt, welche künftigen Einnahmen zu erwarten sind, die sich auf den Wert der Anlageimmobilie auswirken. So können potenzielle Käufer erkennen, wie rentabel die Vermietung der Immobilie ist.

Der Ertragswert berechnet sich aus dem Bodenwert des Grundstücks, der auch Substanzwert genannt wird, und dem Wert der zu erzielenden Einnahmen durch die Vermietung oder Verpachtung. Daraus ergibt sich der Reinertrag. Zudem kann das Gutachten eine Prognose zu künftigen Erträgen tätigen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein häufiges Verfahren zur Bewertung einer Immobilie. Hier wird besonders die aktuelle Marktlage für die Berechnungen genutzt, um Interessenten einen objektiven Wert zur Verfügung zu stellen. Als Basis dienen Kaufpreissammlungen für vergleichbare Immobilien in der näheren Umgebung.

Dieses Verfahren kommt für unbebaute Grundstücke zum Einsatz. Planen Sie den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zur privaten Nutzung, ist für Sie meist das Vergleichswertverfahren die passende Form der Wertermittlung.

Sachwertverfahren

Eine dritte Möglichkeit zur Wertermittlung einer Immobilie stellt das Sachwertverfahren dar, das eine komplexe Berechnung erfordert. Dieses Verfahren ist relevant für Immobilien, die selbst genutzt und nicht vermietet oder verpachtet werden sollen, aber über keine vergleichbaren Immobilien in der Nähe verfügen. Das Verfahren soll die Kosten einschätzen, die beim Bau der Immobilie entstanden sind.

Zur Ermittlung des Sachwertes greift der zertifizierte Sachverständige auf den Bodenwert inklusive der Erschließungskosten und den Gebäudesachwert zurück. Dieser berücksichtigt den Bauwert, die Baunebenkosten und den Wert des restlichen Grundstücks, wie beispielsweise den Garten. Auch fließt die Restnutzungsdauer in die Bewertung ein.