Scheidungsfall?
Mit einer Ehe verbinden sich nicht nur zwei Partner:innen, sondern auch Vermögen und Ersparnisse. Lassen Eheleute sich scheiden oder trennen sie sich, bedeutet dies ein Ende des gemeinsamen Lebens – und damit auch ein Ende des gemeinsamen Eigentums. Da hier nicht nur gesetzliche Gegebenheiten, sondern auch Lebensumstände berücksichtigt werden müssen, ist mit einigen Herausforderungen zu rechnen. Zum Beispiel stellt sich die Frage: Was passiert mit der gemeinsam bewohnten Immobilie? Welche Optionen hat man mit dem Haus nach der Scheidung?
Im Folgenden gehen wir dieser Problematik auf den Grund und helfen Ihnen dabei, grundsätzliche Fragen zur Immobilienaufteilung im Scheidungsfall zu beantworten.
Auch wenn ein Ehevertrag für viele nicht ins Konzept der Liebe passt, so kann er bei einer Scheidung Kummer, Streit und Arbeit ersparen und klare Verhältnisse schaffen. Sinnvoll ist der Ehevertrag vor allem, wenn die Vermögensverhältnisse der Eheleute sehr unterschiedlich sind. In ihm werden grundlegende Punkte wie Besitzansprüche, Vermögensaufteilungen und die Höhe der Unterhaltszahlung festgehalten. Da eine faire Rechtsabsicherung im Falle einer Scheidung gewährleistet wird, kann auch dem Streit um eine Immobilie vorgebeugt werden. Bei einer Scheidung ohne Ehevertrag wird in Österreich gesetzlich die Vermögens- und Gütertrennung bestimmt. Haus und Wohnung fallen hier unter das sogenannte Gebrauchsvermögen, was sich von “nicht aufteilbaren“ persönlichen Gebrauchsgegenständen, durch die gemeinsame Nutzung unterscheidet.
Die Sache mit dem Grundbuch
Im Prinzip geht es unter österreichischem Gesetz stets darum, das Gebrauchsvermögen, Ersparnisse und auch Schulden bei einer Scheidung gleichwertig auf beide Ehepartner:innen aufzuteilen.
Eine Immobilie gerecht aufzuteilen, stellt sich oft als kompliziert dar, vor allem wenn sich die Ehepartner:innen untereinander nicht einigen können. Mit hinein spielen der Grundbucheintrag, Vermögen der einzelnen Parteien, aber auch Lebensumstände, Kinder usw.
Stehen beide Ehepartner:innen im Grundbuch, ist der Sachverhalt um die Immobilie leichter geregelt. Da beide gleichwertige Besitzer der Immoblie sind, ist es hier am einfachsten, das Haus zu verkaufen und den Gewinn aufzuteilen und ggf. zunächst Kredite usw. abzulösen. Will einer der Ehegatt:innen die Immobilie behalten, dann muss er/sie dem Gegenüber einen Ausgleich (die Hälfte des Verkehrswert der Immobilie) zahlen.
Steht nur einer der Ehepartner:innen im Grundbuch, dann liegt der Eigentum in Händen dieser eingetragenen Person. Bei alleinigem Eigentum behält die Person in vielen Fällen das Haus und bleibt auch darin wohnen. Dies ist jedoch zunächst irrelevant wenn es um die Vermögensverteilung geht. Auch wenn die Immobilie an sich nur einem/einer Partner:in laut Grundbuch gehört, muss bei einer Scheidung das Vermögen der Immobilie aufgeteilt werden. Dem/der nicht eingetragenen Ehepartner:in steht also trotzdem ein Anteil des Verkehrswerts der Immobilie zu.
Wer hat das Wohnrecht?
Auch gilt zu bedenken, dass das Wohnrecht trotz eines alleinigen Eigentums nicht in jedem Fall bei dem/der Eigentümer:in liegt. Abhängig von der Lebenssituation des Ehepartners (evt. gemeinsame Kinder, oder keine finanziellen Sicherung einer eigenen Wohnung) kann ihm/ihr Wohnrecht für die Immobilie eingeräumt werden, auch wenn die Immobilie dem/der anderen Ehepartner:in, laut Grundbuch, gehört. Hier muss jeder Einzelfall individuell betrachtet werden.
Ausgleichszahlung bei einem/einer alleinigen Eigentümer:in
Auch wenn bei der Vermögensverteilung bei einer Scheidung meist eine 50-50 Lösung angestrebt wird, spielen bei der Ausgleichszahlung der Immobilie viele Faktoren eine Rolle. Laut Gesetz in Österreich gilt der Grundsatz der Billigkeit. Es muss stets gewährleistet sein, dass der/die Ausgleichnehmer:in sich von der Summe eine neue Eigentumswohnung leisten kann. Auf der anderen Seite darf die Ausgleichszahlung dem Zahlenden nicht die Existenz bedrohen. Es müssen also, neben dem Immobilienwert, auch Faktoren wie Einkommens- und Vermögensverhältnisse beider Parteien mit einbezogen werden.
Kinder als Faktor bei Ausgleichszahlung und Wohnrecht
Ein weiterer Faktor für die Ausgleichszahlung und dem Wohnrecht der Ehepartner:in spielen Kinder. Das österreichische Gesetz sieht vor, dass im Falle einer Scheidung stets zugunsten des Kindeswohls entschieden wird. So kann in manchen Fällen zugunsten des Sorgeberechtigten entschieden werde, obwohl sie/er im Nichtvorhandensein von Kindern eventuell einen geringeren Ausgleich erhalten hätte.
Doch nicht nur die Ausgleichszahlung, auch das Nutzrecht, kann vom Gericht anders verteilt werden, als das Grundbuch vorsieht. Auch wenn beispielsweise ein:e Partner:in laut Grundbuch alleiniger Besitzer eines Hauses ist, kann der/die andere Partner:in das dringende Wohnrecht der Immobilie zugewiesen werden, sofern die Ehepartner:innen Kinder haben und die Vermögensverteilung das Kinderwohl beeinträchtigen könnte. Die Verschlechterung des Kindeswohls kann finanzieller Natur sein oder auch Faktoren wie das raus reißen aus gewohnter Umgebung und Struktur.
Warum Immobilienberatung im Scheidungsfall sinnvoll ist
Entwickelt sich die Immobilienverteilung bei einer Scheidung zu einem komplizierten Fall, ist es sehr ratsam eine Rechtsberatung aufzusuchen.
Rechtsberatung im Scheidungsfall
Ein langer Rechtstreit um die Immobilie(n) sollten, wenn irgend möglich, verhindert werden. Im schlimmsten Fall kann es bei anhaltenden Unstimmigkeiten zu einer Zwangsversteigerung/Teilversteigerung kommen, welche meist weitaus geringere Gewinne erzielt und nur in letzter Instanz geschehen sollte.
Maklerbeauftragung im Scheidungsfall
Neben der Rechtsberatung sollte unbedingt auch ein:e Immobilienmakler:in aufgesucht werden. Denn bevor eine Ausgleichszahlung für eine Immobilie bestimmt wird, muss zunächst der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt werden.
Hierfür ist es ratsam, die Schätzung von einem/einer neutralen Expert:in durchführen zu lassen. Damit kein Mistrauen gegenüber einem/einer Eherpartner:in bzw. des geschätzten Verkehrswerts entsteht, sollen sich beide Parteien bei der Auswahl eines Wertschätzers einig sein.
Zugewinnausgleich einer Immobilie bei Scheidung
Wenn bei der Eheschließung kein Ehevertrag aufgelegt wurde, dann gilt es bei der Scheidung das Vermögen (inkl. Schulden) aufzuteilen, welches innerhalb der Ehezeit erlangt wurde. Es kann gemeinsames Vermögen gemacht werden oder aber jede:r Ehepartner:in hat eigenes Eigentum, das er/sie selbst verwaltet.
Bei einer Scheidung soll das gesamte Vermögen gerecht aufgeteilt werden. Hat einer der Partner:innen im Laufe der Ehe mehr Vermögen gemacht als der andere, dann gilt es auch dies bei einer Scheidung anteilig auszugleichen. Dementsprechend wird bei der Vermögensaufteilung von einem Zugewinnausgleich gesprochen.
Der Zeitraum welcher dem Zugewinnausgleichs zugrunde liegt ist die Zeit zwischen Eheschließung und Scheidung. Es sei denn die häusliche Gemeinschaft wurde vorher aufgelöst. In dem Fall gilt der Tag des Auszugs als Endpunkt.
Auch Immobilien gehören zu den Gebrauchsgütern, die bei einer Scheidung aufgeteilt werden müssen. Hierbei ist es zunächst nicht relevant ob es eine:n alleinige:n Eigentümer:in gibt, da der Immobilienwert trotzdem für den Zugewinnausgleich berücksichtigt werden muss.
Zugewinnausgleich und Erbe
Hat einer der Ehepartner:innen im Laufe der Ehe jedoch ein Haus geerbt, dann wird dieses nicht beim Zugewinnausgleich einbezogen. Lediglich die Differenzsumme der Wertsteigerung der Immobilie nach einer nachträglichen Renovierung o.ä. wird in den Ausgleich einberechnet.
Zugewinnausgleich bei Krediten
Generell gilt in Österreich, dass der/die Ehepartner:in, der den Vermögenswert erhält auch die Finanzierung des Kredits trägt. Doch ganz so einfach ist dies nicht immer zu bestimmen. Unter Einbezug der Lebenssituation und den vorherigen beschriebenen Punkten müssen auch Schulden bei einer Scheidung aufgeteilt werden.
Oft stellen sich auch weitere Fragen wie: Komme ich aus einem gemeinsamen Kredit raus? Kann man das Haus verkaufen trotz Kredit? Kann der Kredit umgeschrieben werden nach einer Trennung?
FAQs zu Scheidungsimmobilien
Wem gehört die Immobilie nach einer Scheidung?
Grundsätzlich gilt, dass die Immobilie während der Ehezeit als sogenanntes „eheliches Vermögen“ betrachtet wird. In den meisten Fällen wird das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftliches Eigentum beider Ehepartner:innen sein. Bei einer Scheidung wird das eheliche Vermögen in der Regel zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt. Dies kann durch Vereinbarung oder auch gerichtlich erfolgen, abhängig von den individuellen Umständen des Falles.
Wer hat bei Trennung/Scheidung das Recht, im Haus zu bleiben?
In der Regel besteht zunächst einmal das Recht auf gemeinsame Nutzung der Immobilie durch beide Partner:innen. Dies kann jedoch von verschiedenen Faktoren wie dem alleinigen Eigentum eines:r Partner:in oder dem Wohl der gemeinsamen Kinder abhängen. Wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann, kann das Gericht entscheiden, wer das Recht hat, weiterhin im Haus zu bleiben.
Welche Optionen hat man mit der Immobilie bei Scheidung?
Bei einer Scheidung stehen den ehemaligen Ehepartner:innen verschiedene Optionen zur Verfügung. Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Oder eine:r der Partner:innen übernimmt die Immobilie und zahlt den/die andere:n Partner:in aus. Eine weitere Option besteht darin, die Immobilie vorübergehend gemeinsam zu nutzen, beispielsweise bis die Kinder volljährig sind. In einigen Fällen wird auch eine Vermietung der Immobilie in Betracht gezogen. Die beste Lösung hängt von den individuellen Umständen des Ex-Paares ab.
Was passiert, wenn ein/e Partner:in die gemeinsame Immobilie nicht verkaufen möchte?
Wenn ein:e Partner:in die gemeinsame Immobilie bei einer Trennung oder Scheidung nicht verkaufen möchte, kann es kompliziert werden. In solchen Fällen kann der/die Partner:in, der/die den Verkauf wünscht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, um eine Aufteilung des Immobilienwertes zu erreichen. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös anschließend aufgeteilt. Alternativ kann der/die Partner:in, der/die in der Immobilie bleibt, seinen/ihren Ex-Partner:in auszahlen und die Immobilie alleine weiter nutzen.
Was ist der Zugewinnausgleich bei Scheidungsimmobilien?
Der Zugewinnausgleich ist ein wichtiger Aspekt bei der Aufteilung von Vermögenswerten im Rahmen einer Scheidung. Bei Scheidungsimmobilien bezieht sich der Zugewinnausgleich auf den finanziellen Ausgleich, der zwischen den Ehepartner:innen vorgenommen wird, um den während der Ehezeit erzielten Vermögenszuwachs gerecht zu verteilen. Wenn eine Immobilie während der Ehezeit erworben wurde und an Wert gewinnt, wird dieser Zugewinn in den Zugewinnausgleich einbezogen.
Was passiert mit der Immobilie, wenn sie bei der Scheidung noch nicht abbezahlt ist?
Wenn eine Immobilie bei der Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann dies zu einer komplexen Situation führen. In der Regel wird der Restkreditbetrag als gemeinsame Schulden eingestuft und muss zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt werden. Es gibt mehrere mögliche Optionen: Eine Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie, bei dem der Erlös für die Tilgung des Darlehens verwendet wird und der verbleibende Betrag entsprechend aufgeteilt wird. Eine andere Möglichkeit ist, dass ein:e Ehepartner:in die Immobilie übernimmt und den Kredit alleine weiter bedient.